Mer ut av moderne bygg på Brynsengfaret 6 

Statens vegvesen flyttet ut av Brynsengfaret 6 høsten 2023, og etterlot seg et nesten tomt kontorbygg for første gang siden 2003.

– Bygget var et typisk enbrukerbygg. Det var hovedkontor for Statens vegvesen/Vegdirektoratet, og hadde stått ganske uendret i tjue år. Da de flyttet ut, trengte bygget en oppgradering for å møte behovene til nye leietakere, sier Aashild Baasen, prosjektleder for rehabiliteringen av Brynsengfaret 6.

Et bygg for mange nye leietakere

Entra har som strategi å lede an i utviklingen av miljøledende og fremtidsrettede kontormiljøer. Det innebærer også å oppgradere eiendommer vi allerede har, i stedet for å bygge nytt. Det handler også om å få mer ut av ressursene som allerede finnes, fremfor å bygge alt på nytt.

– Det er mye potensial her, både i bygget i seg selv og i nærområdet.

– Grunnstrukturen i bygget var god. Oppgaven vår ble å modernisere og tilpasse det for flere leietakere.

Metier leder prosjektet på vegne av Entra og koordinerer alt fra totalentreprenør til leietakermøter. AF Byggfornyelse er totalentreprenør, mens flere underleverandører håndterer tekniske fag, arkitektur og spesialprosjektering.

– Vi er opptatt av åpenhet og godt samarbeid med byggherre og entreprenør. Dette styres gjennom klare, definerte møteplasser, som byggherremøter, prosjektmøter, prosjekteringsmøter og egne leietakermøter der vi avklarer endringer. Hver leietaker får tilpasset sitt areal, men innenfor et felles system for styring og økonomi.

Entra satser på gjenbruk

Rehabilitering av eksisterende bygg er en viktig del av Entras miljøstrategi.

– Det handler om å ta vare på det vi allerede har. Bygget er solid, moderne i formen og godt egnet for videre utvikling.

Samtidig er det krevende å balansere gjenbruk med dagens tekniske krav.

– Vi ønsket å gjenbruke mest mulig, men ønske om en BREEAM-sertifisering har blant annet gjort kravene til lydisolasjon strengere.

Under rehabiliteringen har de likevel fått gjenbrukt mye som fortsatt var i god stand.

– Vi har blant annet beholdt toaletter, fliser i fellesarealer og parkettgulvet i kantinen. Det ble slipt og oljet på nytt i stedet for å byttes. Himlinger i perforert metall er renset og montert på nytt. Det er et stort miljøløft i seg selv, og viser at kvalitetsmaterialer kan brukes lenger med litt oppfriskning.

Kantinen, som er på omtrent 1 000 kvadratmeter, har blitt et samlingspunkt for byggets brukere.

– Folk er veldig opptatt av kantinen, smiler Aashild. Den er lys, romslig og har fått nytt liv uten å miste sjelen sin.

Brynsengfaret 6 sikter mot å bli miljøsertifisert med BREEAM In-Use Excellent.

Det sentrale Bryn

– Det er ikke lenger fra Bryn til Oslo S enn fra Majorstuen. Toget bruker fire minutter til sentrum, og T-banen 14. Du har buss, bane og tog i gangavstand, og gode muligheter for parkering – noe som er sjelden i Oslo i dag, sier Aashild.

Denne tilgjengeligheten har vært attraktiv for nye leietakere.

– Det er et bygg som kombinerer sentral beliggenhet med fleksibilitet. For mange som skal jobbe her, er det gull verdt. Her kan du ha både kontorer, tekniske rom og parkering, og fortsatt ha kort vei til Oslo sentrum.

– Også er det flotte grøntområder rett utenfor vinduet, hvor Alnaelva renner forbi. Det er sjeldent å finne midt i byen.

Tett involvering av leietakere i utformingen

Etter hvert som rehabiliteringen kom i gang, har flere virksomheter flyttet inn i de oppgraderte lokalene.

Blant leietakerne er Vann- og avløpsetaten i Oslo kommune, som blant annet trengte et stort laboratorium på 1 000 kvadratmeter for å teste vannkvaliteten i Oslo.

– Det er jo et godt eksempel på gjenbruk. Det gamle biblioteket til Vegvesenet hadde nok takhøyde og bæreevne til at vi kunne bygge det om og bruke det som laboratorium. Store kjellerarealer i etasjen under løste behovet for mange sluk, som er en viktig del av et laboratorium.

Mer ut av tilgjengelige ressurser

I tiden som kommer vil det være flere bygg som trenger gjenbruk og ombruk. Da blir noe av det viktigste å sette av tid til å bli kjent med byggets kvalitet for å få et realistisk estimat. Prosjektet viser vi kan løses behov ved å videreutvikle det vi allerede har.

– Du må være forberedt på å løse problemer underveis. Vi har håndtert noen tekniske overraskelser, men ingenting dramatisk. Samspillet mellom aktørene har fungert veldig godt, og det er kanskje den viktigste suksessfaktoren.

Prosjektet går nå inn i sluttfasen, med ferdigstillelse planlagt til juli 2026.

– Det har gått veldig bra. Vi har klart å holde fremdrift, og leietakerne er fornøyde, sier Aashild. Det sier mye om systematikken vår og om samarbeidet mellom Entra, totalentreprenør og oss som prosjektledere.

– Rehabilitering handler også om å bruke ressursene våre klokt. Byggene våre er store verdier, og da må vi forvalte dem med omtanke.